Velkommen til E/F Toftegaardene i Valby

Her kan du finde resuméer fra bestyrelsesmøder, information fra udvalgene, kontakter, og andet information som er relevant for beboere i ejerforeningen.

På forsiden kan du altid læse de nyeste artikler og derved følge med i hvad der sker i foreningen. I artikel arkivet kan du finde samtlige artikler sorteret efter kategorier.

Resume af bestyrelsesmøde 28. april 2021 samt generel orientering

Skrevet af Jonas Udmark .

  • Ny viceværtservice:

Pr. 01.05. er ejerdommenes nye vicevært: 
Wind Service, att: Steen Henningsen, Denne e-mail adresse bliver beskyttet mod spambots. Du skal have JavaScript aktiveret for at vise den., 81 40 49 11

  • Dato for ordinær generalforsamling:

Den udskudte ordinære generalforsamling er nu planlagt til afholdelse 24. juni 2021 (med forbehold for corona-ændringer). Indkaldelse følger. Vi søger interesserede til at stille op som bestyrelselsmedlemmer, suppleanter og en webmaster. Kontakt os for mere info!

  • Internet:

Bestyrelsen har genforhandlet aftalen med Fibia, hvilket blandt andet vil indebære lavere priser og højere hastigheder. Nærmere detaljer følger snarest på hjemmesiden.

  • Støj i sommervarmen:

Vi beder jer om at tage hensyn til hinanden her om sommeren, hvor mange har vinduer og altandøre åbne. Vi opfordrer til at holde støjniveauet ved musikafspilning, fest, sammenkomster, etc. - både i gårdene og i lejlighederne - på et rimeligt niveau. Husk at overholde husordenen.

---

Næste bestyrelsesmøde er tirsdag d. 25. maj 2021 kl. 19.30.

Ny vicevært

Skrevet af Jonas Udmark .

Husk, at vi pr. 1. maj 2021 har skiftet vicevært.

Kontaktinformationen til vicevært er fremover:

Wind Service, att: Steen Henningsen           

Denne e-mail adresse bliver beskyttet mod spambots. Du skal have JavaScript aktiveret for at vise den.

81 40 49 11

 

Mvh

Bestyrelsen

Resume af bestyrelsesmøder 2. marts 2021, 23. marts 2021 & generel orientering

Skrevet af Jonas Udmark .

(Vi beklager, at udsendelsen har været forsinket, hvilket desværre skyldes sygdom.)

Afbud på mødet 2. marts 2021:   Charlotte, Simon.
Afbud på mødet 23. marts 2021: Ingen.

  • Vandskader og forsikring

      I forbindelse med en konkret vandskade på ejendommen, hvor bygningens        forsikring ikke dækker skaden, gøres opmærksom på, at bygningens forsikring ikke dækker skader og følgeskader fra synlige rør, vaskemaskiner og lignende.

      Det indebærer, at den enkelte ejer skal drage ekstra omsorg for, at sådanne installationer, som befinder sig i lejlighederne, er i orden, herunder ved at der altid anvendes autoriserede håndværkere (vi anbefaler Kentho VVS), og at man servicerer sine maskiner etc. behørigt.

      Med andre ord: Hold øje med dine vandrør, vaske- og opvaskemaskiner etc.

  • Ny viceværtserviceVi skifter leverandør af viceværtservice ultimo april. Det er bestyrelsens forventning, at dette vil styrke samarbejdet mellem foreningen, viceværtservice og eksterne håndværkere.
    Den 30. april er sidste arbejdsdag for vores nuværende viceværtfirma, HP Ejendomsservice.
    Fra den 1. maj skal du kontakte vores nye leverandør, som er Wind Service. Kontaktinformation finder du i kontaktarket eller på hjemmesiden.

  • Udskiftninger i bestyrelsen
    Lars Hougaard udtræder af bestyrelsen pr. 1/4 pga. fraflytning, hvorefter suppleant Simon Brandt indtræder som bestyrelsesmedlem.
    Jens Zygmontowicz udtræder af bestyrelsen pr. 1/6 pga. fraflytning, hvorefter suppleant Charlotte Heijkoop indtræder som bestyrelsesmedlem.
  • Frasalg af loftsarealer til byg-op-projekter
    Foreningen tabte sagen i Højesteret, og frasalgene annulleres derfor. Bestyrelsen udsender i nær fremtid en kort redegørelse om hele sagen.
    I mellemtiden er der, som tidligere meddelt, udvist ny interesse for at købe hele loftsarealet, og bestyrelsen forhandler og vurderer pt. tilbuddene sammen med uvildige rådgivere. Det er bestyrelsens forventning, at et evt. endeligt købstilbud vil blive fremsat og præsenteret snart, hvis det ellers bliver muligt at holde beboermøde. Et købstilbud vil naturligvis skulle behandles på en generalforsamling.

  • Generalforsamling når forholdene tillader det

       Den afholdes normalt i februar, men er jo udskudt pga. forsamlingsforbuddet. Bestyrelsen forventer, at der bliver mulighed for at afholde GF senere i år, og vi vil naturligvis indkalde i så god tid som overhovedet muligt, så man kan planlægge sin deltagelse, men det er pt. helt umuligt at sige noget nærmere om hvornår.
Da situationen løbende ændrer sig, opfordrer vi til, at man holder øje med opslag i opgange og på hjemmesiden. Formel indkaldelse fremsendes som altid pr. e-mail eller brevpost, når det bliver aktuelt.

  • Hjertestarter

       Hjernesagen, som har hjemme på Lyshøjgårdsvej 43, har taget det gode initiativ at få opsat en hjertestarter.
Den sidder inde i Store Gård, på muren mellem bagtrapperne til Lyshøjgårdsvej 41 hhv. 43.

  • „Udvendig” grill ikke tilladt

     Bestyrelsen har fået en anmodning om tilladelse til ophængning af grill på den udvendige side af altanen. Vi har besluttet ikke at tillade dette. Så til orientering skal grilleri altså foregå inden for altanens „vægge”. Husk også, at kun gas- eller elektrisk grill er tilladt, jf. vores husorden.

---000---

Næste bestyrelsesmøde er onsdag d. 28. april 2021 kl. 19.30.

Status på tagudskiftning, retssag og muligt frasalg af loftsareal

Skrevet af Jonas Udmark .

Indledning

Dette skriv har til formål at orientere om status på tagudskiftningen, herunder den nu tabte retssag, og den nye mulighed for frasalg af loftsareal til Jysk[M1]. Der er altså dels tale om bagudrettet forklaring: hvorfor man i bestyrelsen gjorde, som man gjorde, og dels noget fremadrettet i forhold til muligt nyt frasalg. Det meste har løbende været kommunikeret ud på Generalforsamlinger, i referater fra bestyrelsesmøder, etc., men bestyrelsen vil hermed give et kortfattet og samlet overblik for nye og gamle ejere.

 

 

Taget skal skiftes – uden mulighed for fælleslån
I 2012 fik bestyrelsen en rapport, som gjorde det klart, at taget skulle [M2]skiftes inden for en periode på 10 år. Derefter undersøgte man i årene 2015-17, hvordan dette kunne ske. Dette skete med hjælp fra vores administrator WA ApS, advokatfirmaet Nordia og arkitektfirmaet A4. Det førte til, at det i 2016 blev vedtaget på Generalforsamling, at taget skulle skiftes og dette med en budgetramme på 27 mio. Det viste sig, at foreningens vedtægter kun tillader fælleslån ved enstemmighed, hvilket har vist sig umuligt at opnå. Det betød at alle ejere skulle betale ca. 10.000 kr. per fordelingstal til tagudskiftningen, altså en typisk engangsbetaling på ca. 100.000 kr. per lejlighed (ved fordelingstal 10).

 

’Byg op’-frasalg

Året efter, i 2017, vedtog Generalforsamlingen det såkaldte ’byg op’-frasalg: et salg af nogle loftskvadratmeter til de beboere på fjerde sal som ønskede dette. Bevæggrundene var dels at skaffe penge til at reducere egenbetalingen for tagudskiftningen med anslået ca. 3-5 mio. kr. og dels at man fremover kunne gå lidt ned i mdl. ejerudgift, da der dermed kom flere kvadratmeter til at betale for løbende fællesudgifter og fremtidige projekter.

 

 

Tilstandsrapport og vedligeholdelsesplan

I 2018-2019 fik bestyrelsen udarbejdet en tilstandsrapport og en vedligeholdelsesplan som rækker 10 år frem i tid. Heraf fremgår, at der er behov for ret store investeringer i henholdsvis varmeanlæg, vandrør og faldstammer. Dette behov gør det yderligere gavnligt at få penge ind på frasalg og dermed være flere om at dele udgifterne.

 

Retssag

I 2019 blev Ejerforeningen sagsøgt af to lejlighedsejere, idet de mente, at frasalget var ulovligt. Foreningen vandt først sagen i byretten, hvorefter de to ejere ankede til landsretten, hvor afgørelsen blev omstødt og foreningen tabte. Da der var tale om en principiel sag, fik ejerforeningen tilladelse til at anke til Højesteret, hvilket vi set i lyset af dels den potentielle indtægt for foreningen, dels den uklare retsstilling på området med to hidtil divergerende afgørelser, valgte at gøre i håbet om en gunstig endelig afgørelse. I februar kom så afgørelsen fra Højesteret, som gav de to ejere medhold, og således endeligt kendte frasalget ugyldigt. Bestyrelsen og vore rådgivere er absolut uforstående overfor afgørelsen, da den efter vore rådgiveres vurdering er i strid med retspraksis og juridisk litteratur. Det nytter dog ikke noget, for Højesteret har det sidste ord. De to ejere havde ret, og foreningen havde uret. Foreningens retshjælpsforsikring dækker en begrænset del af omkostningerne ved sagens førelse, men et betydeligt beløb på ca. 1,5 mio. kr. (dette er pt. et skøn; vi afventer endelig opgørelse fra revisor) til henholdsvis retssagsførelse og spildte omkostninger på tekniske og juridiske undersøgelser er tabt.

 

 

Ny mulighed: Frasalg til Jysk

I 2020 skete der en betydningsfuld udskiftning i ejerforeningens ejerkreds, idet Jysk/Lars Larsen Group købte en stor portefølje af erhvervslokaler i stueetagen. Som ny ejer har Jysk udvist interesse for at investere i udvikling af ejendommen, bl.a. ved et ønske om at købe og udstykke loftsarealerne. Sideløbende og med respekt for den verserende retssag har bestyrelsen derfor - for at udvise rettidig omhu, hvis vi enten skulle tabe sagen i retten, eller hvis vi på anden vis kunne blive enige om en løsning - gennem 2020 løbende haft en god drøftelse med Jysk om muligheden og vilkårene for et muligt salg. Med retssagens afslutning har foreningen den nye mulighed at forhandle med nye mulige købere af hele loftsarealet, og her finder bestyrelsen , at det endelige tilbud, som Jysk forventes at komme med, samlet er bedre for foreningen, end både det nu annullerede salg til fjerdesals-lejligheder og naturligvis også bedre end intet frasalg overhovedet.
For en god ordens skyld vil vi også bemærke, at bestyrelsen har indhentet alternative tilbud samt uvildige vurderinger fra andre eksterne parter.


De næste trin
Dette skriv har ikke til formål at redegøre detaljeret for fordele og ulemper ved et sådant frasalg, men helt kort vil det blandt andet indebære, at foreningen får betalt tagudskiftningen, ligesom der bliver installeret elevatorer i alle bagtrappetårne. Hertil kommer, at der vil være flere beboere til at betale de kommende projekter, som kan findes i tilstandsrapporten og til øvrige fællesudgifter. Der vil blive udsendt nærmere information herom, når vi har det endelige tilbud og har afklaret evt. tvivlsspørgsmål, og der vil blive holdt beboermøder med mulighed for besvarelse af alle spørgsmål, såfremt bestyrelsen fremlægger forslaget for Generalforsamlingen. På disse møder kan alle gode argumenter for og imod vendes. Der udestår endnu også en juridisk vurdering af ejerforeningens konkrete mulighed for at gennemføre et sådant frasalg på en gyldig måde, idet bestyrelsen ikke ønsker at foreningen på ny skal trækkes igennem en lang retsproces. Det vil til syvende og sidst altid være Generalforsamlingens afgørelse.

Vi håber, at vi med denne skrivelse har skabt klarhed i en uklar situation. Sagen er blevet trukket i langdrag af forskellige omstændigheder. Noget har været uden for bestyrelsens og foreningens kontrol, og andet har været bevidste valg. Skal man se noget positivt ved den langvarige retssag, så er det, at den ved held i uheld har givet den tidsmæssige forsinkelse, som har gjort at Jysk er kommet ind i foreningen og har vist sig interesserede i at købe tagarealerne.

Det er naturligvis bestyrelsens håb, at vi snart kommer godt videre fra denne sag, som har lagt beslag på mange ressourcer, både økonomisk, menneskeligt og tidsmæssigt.
Forhåbentligt vil vi om nogle år stå med en ejerforening såvel som en bygning, som er endnu stærkere og endnu mere velholdt end i dag.

 

Med venlig hilsen

Bestyrelsen

E/F TOFTEGÅRDENE
april 2021

 

Daniel Nielsen (fmd.)

Jonas Udmark

Rafael Niesenbaum

Jens Zygmontowicz

Simon Brandt

Charlotte Heijkoop (suppleant)

Højesteretsdom og ny interesse for loftsareal

Skrevet af Jonas Udmark .

Frasalg til byg-op er ugyldigt
Ejerforeningen besluttede i 2017 at frasælge en del af sit loftsareal til interesserede 4.salsbeboere. Indtægten fra salget skulle gå til at medfinansiere den kommende tagudskiftning.

Nogle ejere stævnede derefter ejerforeningen med påstand om, at salget var ugyldigt. Siden da har sagen verseret ved domstolene.

I dag, fredag den 12. februar 2021, er Højesteret kommet med sin afgørelse.

Dommen er desværre ikke faldet ud til ejerforeningens side, og dermed er sagen endeligt tabt.

Det betyder, at generalforsamlingsbeslutningen i 2017 om frasalg af loftsareal er ugyldig, og at de 14 fjerdesalslejligheder definitivt ikke kan bygge op.
Der kommer dermed ingen indkomst fra frasalg/byg-op-projekter til at dække en del af betalingen for udskiftning af taget. Ligeledes er de sagsomkostninger, som ikke dækkes af retshjælpsforsikringen, tabt.

Dommen kan læses på Højesterets hjemmeside: 

https://domstol.dk/hoejesteret/aktuelt/2021/2/ejerforenings-beslutning-om-salg-af-loftsareal-var-ugyldig/

Nyt tilbud på banen
Uafhængigt af alt dette har den nye ejer af det meste af erhvervsarealet i stueetagen, JYSK/Lars Larsen Group, udvist seriøs interesse i at købe hele loftsarealet med henblik på nyindrettelse af 5. salslejligheder samt bygningsforbedringer til gavn for hele ejendommen.

Da loftsarealet pga. Højesterets afgørelse jo nu er ”frit” på markedet igen, vil bestyrelsen derfor hurtigst muligt afklare, om JYSK’s tilbud er så interessant, at det kan præsenteres for Generalforsamlingen. I givet fald forventes det, at Generalforsamlingen skal beslutte, om ejerforeningen ønsker et frasalg til JYSK, med de indtægter og bygningsforbedringer, det medfører, eller om taget skal skiftes ved egenbetaling.