Indledning
Dette skriv har til formål at orientere om status på tagudskiftningen, herunder den nu tabte retssag, og den nye mulighed for frasalg af loftsareal til Jysk[M1]. Der er altså dels tale om bagudrettet forklaring: hvorfor man i bestyrelsen gjorde, som man gjorde, og dels noget fremadrettet i forhold til muligt nyt frasalg. Det meste har løbende været kommunikeret ud på Generalforsamlinger, i referater fra bestyrelsesmøder, etc., men bestyrelsen vil hermed give et kortfattet og samlet overblik for nye og gamle ejere.
Taget skal skiftes – uden mulighed for fælleslån
I 2012 fik bestyrelsen en rapport, som gjorde det klart, at taget skulle [M2]skiftes inden for en periode på 10 år. Derefter undersøgte man i årene 2015-17, hvordan dette kunne ske. Dette skete med hjælp fra vores administrator WA ApS, advokatfirmaet Nordia og arkitektfirmaet A4. Det førte til, at det i 2016 blev vedtaget på Generalforsamling, at taget skulle skiftes og dette med en budgetramme på 27 mio. Det viste sig, at foreningens vedtægter kun tillader fælleslån ved enstemmighed, hvilket har vist sig umuligt at opnå. Det betød at alle ejere skulle betale ca. 10.000 kr. per fordelingstal til tagudskiftningen, altså en typisk engangsbetaling på ca. 100.000 kr. per lejlighed (ved fordelingstal 10).
’Byg op’-frasalg
Året efter, i 2017, vedtog Generalforsamlingen det såkaldte ’byg op’-frasalg: et salg af nogle loftskvadratmeter til de beboere på fjerde sal som ønskede dette. Bevæggrundene var dels at skaffe penge til at reducere egenbetalingen for tagudskiftningen med anslået ca. 3-5 mio. kr. og dels at man fremover kunne gå lidt ned i mdl. ejerudgift, da der dermed kom flere kvadratmeter til at betale for løbende fællesudgifter og fremtidige projekter.
Tilstandsrapport og vedligeholdelsesplan
I 2018-2019 fik bestyrelsen udarbejdet en tilstandsrapport og en vedligeholdelsesplan som rækker 10 år frem i tid. Heraf fremgår, at der er behov for ret store investeringer i henholdsvis varmeanlæg, vandrør og faldstammer. Dette behov gør det yderligere gavnligt at få penge ind på frasalg og dermed være flere om at dele udgifterne.
Retssag
I 2019 blev Ejerforeningen sagsøgt af to lejlighedsejere, idet de mente, at frasalget var ulovligt. Foreningen vandt først sagen i byretten, hvorefter de to ejere ankede til landsretten, hvor afgørelsen blev omstødt og foreningen tabte. Da der var tale om en principiel sag, fik ejerforeningen tilladelse til at anke til Højesteret, hvilket vi set i lyset af dels den potentielle indtægt for foreningen, dels den uklare retsstilling på området med to hidtil divergerende afgørelser, valgte at gøre i håbet om en gunstig endelig afgørelse. I februar kom så afgørelsen fra Højesteret, som gav de to ejere medhold, og således endeligt kendte frasalget ugyldigt. Bestyrelsen og vore rådgivere er absolut uforstående overfor afgørelsen, da den efter vore rådgiveres vurdering er i strid med retspraksis og juridisk litteratur. Det nytter dog ikke noget, for Højesteret har det sidste ord. De to ejere havde ret, og foreningen havde uret. Foreningens retshjælpsforsikring dækker en begrænset del af omkostningerne ved sagens førelse, men et betydeligt beløb på ca. 1,5 mio. kr. (dette er pt. et skøn; vi afventer endelig opgørelse fra revisor) til henholdsvis retssagsførelse og spildte omkostninger på tekniske og juridiske undersøgelser er tabt.
Ny mulighed: Frasalg til Jysk
I 2020 skete der en betydningsfuld udskiftning i ejerforeningens ejerkreds, idet Jysk/Lars Larsen Group købte en stor portefølje af erhvervslokaler i stueetagen. Som ny ejer har Jysk udvist interesse for at investere i udvikling af ejendommen, bl.a. ved et ønske om at købe og udstykke loftsarealerne. Sideløbende og med respekt for den verserende retssag har bestyrelsen derfor - for at udvise rettidig omhu, hvis vi enten skulle tabe sagen i retten, eller hvis vi på anden vis kunne blive enige om en løsning - gennem 2020 løbende haft en god drøftelse med Jysk om muligheden og vilkårene for et muligt salg. Med retssagens afslutning har foreningen den nye mulighed at forhandle med nye mulige købere af hele loftsarealet, og her finder bestyrelsen , at det endelige tilbud, som Jysk forventes at komme med, samlet er bedre for foreningen, end både det nu annullerede salg til fjerdesals-lejligheder og naturligvis også bedre end intet frasalg overhovedet.
For en god ordens skyld vil vi også bemærke, at bestyrelsen har indhentet alternative tilbud samt uvildige vurderinger fra andre eksterne parter.
De næste trin
Dette skriv har ikke til formål at redegøre detaljeret for fordele og ulemper ved et sådant frasalg, men helt kort vil det blandt andet indebære, at foreningen får betalt tagudskiftningen, ligesom der bliver installeret elevatorer i alle bagtrappetårne. Hertil kommer, at der vil være flere beboere til at betale de kommende projekter, som kan findes i tilstandsrapporten og til øvrige fællesudgifter. Der vil blive udsendt nærmere information herom, når vi har det endelige tilbud og har afklaret evt. tvivlsspørgsmål, og der vil blive holdt beboermøder med mulighed for besvarelse af alle spørgsmål, såfremt bestyrelsen fremlægger forslaget for Generalforsamlingen. På disse møder kan alle gode argumenter for og imod vendes. Der udestår endnu også en juridisk vurdering af ejerforeningens konkrete mulighed for at gennemføre et sådant frasalg på en gyldig måde, idet bestyrelsen ikke ønsker at foreningen på ny skal trækkes igennem en lang retsproces. Det vil til syvende og sidst altid være Generalforsamlingens afgørelse.
Vi håber, at vi med denne skrivelse har skabt klarhed i en uklar situation. Sagen er blevet trukket i langdrag af forskellige omstændigheder. Noget har været uden for bestyrelsens og foreningens kontrol, og andet har været bevidste valg. Skal man se noget positivt ved den langvarige retssag, så er det, at den ved held i uheld har givet den tidsmæssige forsinkelse, som har gjort at Jysk er kommet ind i foreningen og har vist sig interesserede i at købe tagarealerne.
Det er naturligvis bestyrelsens håb, at vi snart kommer godt videre fra denne sag, som har lagt beslag på mange ressourcer, både økonomisk, menneskeligt og tidsmæssigt.
Forhåbentligt vil vi om nogle år stå med en ejerforening såvel som en bygning, som er endnu stærkere og endnu mere velholdt end i dag.
Med venlig hilsen
Bestyrelsen
E/F TOFTEGÅRDENE
april 2021
Daniel Nielsen (fmd.)
Jonas Udmark
Rafael Niesenbaum
Jens Zygmontowicz
Simon Brandt
Charlotte Heijkoop (suppleant)
